汇通能源2022年年度董事会经营评述

一、经营情况讨论与分析

　　2022年，公司在极具挑战的营商环境下，精准出台扶持政策、帮助商家共度难关，面临充满挑战的外部环境，公司坚守“精服务、提效率”，公司管理层按照董事会批准的全年工作计划，认真落实和推进战略规划落地，公司各层级员工攻坚克难，迎难而上，全年累计实现营业收入1.08亿元，同比减少3.89%；实现归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润846.42万元，同比减少23.71%。

　　二、报告期内公司所处行业情况

　　（一）房屋租赁

　　公司上海商业管理部负责上海房产的招商租赁及运营管理，主要有三种经营模式。（1）自营模式：对原有物业自行装修改造，并经营管理；（2）合作模式：房屋持有人与专门从事城市旧改业务的专业公司合作，改建经营老旧项目；（3）出租模式：将持有物业直接出租，由承租人改建和扩建。公司主要包括自营和出租两种经营模式。

　　（二）物业服务

　　公司物业服务主要为商业物业服务，该细分行业逐渐呈现轻资产化以及互联网化的发展趋势。伴随经济稳定可持续增长，行业从“大规模开发”转向“精细化运营”。未来，经济中短期内平稳发展呈恢复态势，我国居民消费水平提高，社会消费品零售总额呈上升趋势，新型业态迸发出新的消费活力，新型城镇化发展趋势持续拉升商业市场需求，商业物业服务未来发展前景广阔。

　　（三）美居装修

　　美居装修业务主要是公司为有需要的业主提供住宅、店铺、办公室、公共物业装饰装修、设计施工、家具家电等一体化服务。根据中国装饰行业协会数据显示，2020年我国家装市场规模达26,163亿元，预计到2025年将达37,817亿元，年复合增长率7.6%，空间广阔。

　　（四）房地产开发与销售

　　公司房地产开发与销售业务的经营模式以自主开发销售为主。2022年，全国房地产开发投资13.29万亿元，比上年下降10%。全国房地产销售面积13.58亿平方米，比上年下降24.3%，销售金额13.33万亿元，比上年下降26.7%。1-12月累计销售均价9813.8元/平方米，比上年下降3.2%。受宏观经济的影响，房地产行业经营压力进一步加剧，企业从“拼速度、拼规模”回到“拼产品、拼服务”、提升运营管控效率、深化销售渠道、加强现金流管理。长期来看，财务稳健、产品力出色、运营管控能力更强的房企将获得更多的发展空间和市场竞争优势。

　　三、报告期内公司从事的业务情况

　　（一）房屋租赁

　　公司持有的物业分布于上海多个行政区，出租建筑面积过万平方米的行政区域有静安、闵行、宝山等。公司在城市核心区域，如静安、杨浦区的房产物业主要用于办公和商业经营，出租率高，租金达到或略高于周边平均水平。公司多处在租房产位于城市更新重点区域，如浦东新区、闵行、宝山，现已陆续投入经营，在城市经济转型和产业升级的过程中，预计将给公司带来稳定的收益。

　　截至2022年末，公司已列入征收范围的有上海市杨浦区平凉路583号、平凉路624号及虹口区舟山路349弄9-47号（东余杭路988号），公司将积极与相关部门进行磋商，实现利益最大化。

　　（二）物业服务

　　公司商业物业服务主要包括百年德化的商业运营及上海地区部分出租商业资产的配套物业管理。“百年德化-风情购物公园”位于郑州市德化街，占地面积51.53亩，总建筑面积近6万平方米。2022年9月，百年德化地下一层下沉式广场“德化100号”盛大开幕，持续为项目引流、增收做正贡献，但受宏观经济、二七下穿隧道施工围挡等综合因素影响，2022年物业服务实现收入3,318万元，同比减少5.99%。

　　（三）美居装修

　　公司2021年拓展物业服务范围，开展美居家装业务，为提升业务竞争力，2022年公司在店铺、办公室、幼儿园等领域挖掘商业物业及公共物业商业机会，为客户提供装饰装修、设计施工、家具家电等一体化服务。2022年，美居装修业务实现收入1,282万元，同比增加311.48%。

　　（四）房地产开发与销售

　　公司有一个在开发中的房地产项目，即南昌广州路项目。报告期内，南昌广州路项目完成住宅销售面积51,647㎡，车位销售518个，2022年实现签约收入57,125万元。

　　因房地产开发业务“开发在前、交付后结转收入”的行业特性，该项目尚未实现营业收入。

　　四、报告期内核心竞争力分析

　　1、历史遗留的优质土地、房产资源

　　公司持有的土地、房产多因历史原因取得时间比较早，取得成本较低，抗风险能力强，多数位于上海市中心城区，具有较好的经营区位优势。公司自有土地、房产等物业的装修改造投入成本可控，持续经营能力较强，为公司贡献稳定的经营性现金流。

　　公司自持物业的租金定价具有一定的市场竞争力，有利于维护租户的稳定和共同持续发展。公司房产部门拥有成熟的工程建设、工程造价、招商管理、物业管理等经营管理团队和专业人员，业务管理流程和模式日益规范和成熟。公司通过积极与主管政府部门沟通，实现房产征迁和收储利益最大化，为股东创造价值。

　　2、完善的内部控制管理制度

　　公司注重内部控制的建设和实施，制订和完善了各部门的管理手册等规范性制度文件，细化管理流程，明确工作职责；并严格推进制度有效落地，符合内控规范性文件的要求；公司基本建立了严格有效的内控体系，并形成制度文件，对内部控制流程等进行明确和规范。规范化、流程化的管理模式，在市场竞争中实现稳健经营，体现出企业的核心竞争力。

　　五、报告期内主要经营情况

　　报告期内，公司实现营业收入10,848.38万元，实现归属于母公司股东的净利润926.80万元，产生经营活动现金流量净额35,713.30万元。

六、公司关于公司未来发展的讨论与分析

　　(一)行业格局和趋势

　　公司房产多数集中在上海市区，与上海地区商办市场、工业地产整体的租金价格及市场供需密切关联，也与国内外整体经济形势直接相关。全球来看，局部战争加剧了经济动荡，未来不确定因素增加。从国内看，未来，中国经济逐步复苏，营商环境持续向好。

　　1、2023年租赁业务市场环境

　　根据戴德梁行22年Q3市场报告数据：三季度在上海多重政策支持下，租赁市场稳步复苏，全市当季净吸纳量攀升至23.8万平方米左右，接近封控前水平；核心商圈租金跌幅在逐步收窄。

　　就行业来看，咨询、律师事务所、会计和其他专业服务业在市场上占比达29.5%。金融业达成了市场上约24.7%的租赁交易。外资在甲级写字楼租赁市场中占比达37.4%。政府出台了多重政策，稳定了上海经济的基本面和营商环境。

　　租赁行业逐渐复苏，从仲量联行相关调研数据看，2023年写字楼市场，尤其是核心商圈，预期将迎来良好的恢复性增长态势。金融、科技及专业服务业依旧是各城市办公楼市场的主力需求。

　　2、2023年物业服务市场环境

　　未来，中国经济将逐步增速，预计中短期内将通过提升流动性和政府支出等举措保障经济平稳发展，这也将对商业地产市场产生利好影响。在存量时代，随着消费理念、消费行为模式发生深刻变化，精细化运营，改造换新老旧的存量资产项目，是增强核心竞争力的重要方式，“业态/品牌升级+优质内容+数字化智能化”成为商业发展的核心要素。

　　2023年美居行业稳步前进，受居民消费理念变化，助推家装市场需求不断扩大。同时，得益于网络环境的发展，线上线下（300959）双驱动，消费者对多样化、定制化、高效率家装的需求持续增长，促进互联网家装行业蓬勃发展。近几年，90后成购房、租房主力军，装修改造需求旺盛，客群画像趋向年轻化。

　　3、2023年南昌房地产市场环境

　　南昌房地产政策紧跟全国基调，政府积极救市，促进行业回暖，政策全面松绑，利用购房、契税、消费券等补贴刺激楼市。2023年1-2月返乡季针对几大主流刚需板块，政府均出台了新春购房补贴政策。

　　(二)公司发展战略

　　公司严格执行已制定的战略目标，做好现有房屋租赁、物业服务、美居装修以及房地产开发业务。

　　公司将持续深化健全公司治理管控体系，提升科学管理水平；加快打造专业、高效的管理团队，建立创新、诚信、务实的企业文化，充分挖掘企业现有资源潜力，积极回报广大股东。

　　1、主动适应环境变化，持续探索面向未来的生存与竞争能力

　　国家层面提出了“逐步形成以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局”，对公司带来新的挑战和机遇。公司董事会将加强对市场环境变化的深入分析，遵循商业逻辑，坚持为客户和投资者持续创造价值。

　　一方面，实施聚焦和城市深耕战略，在江西市场，以南昌为根据地，快速树立品牌口碑，提高产品价值。另一方面，不断做优做强房屋租赁、物业管理服务业务，提升企业整体盈利能力，为股东创造更大价值和回报。

　　2、全方位建立公司治理管控体系，提升科学管理水平

　　2023年公司将根据《公司法》《证券法》《上海证券交易所股票上市规则》《公司章程》等要求，进一步打造规范、科学、高效的治理管控体系，提升公司治理水平，降低内外部经营风险，为企业持续健康发展保驾护航。

　　3、打造专业、高效的管理团队，建立创新、诚信、务实的企业文化

　　在战略转型升级阶段，核心领导团队和优秀的管理、专业人才是保证干成事的关键。2023年，公司将围绕“管理团队人员稳定、项目运作经验丰富，能够及时应对复杂多变的宏观经济形势，保持公司稳健发展”为导向，建立权责明确、科学灵活的决策体系，并通过内部审计、绩效考核、组织监督等机制，打造出务实、规范、高效的团队，保障公司战略目标落地。

　　另外，公司将积极探索“双循环”时代格局下创新型企业文化的践行方向，将“创新、诚信、务实”的企业精神，融入公司的规章制度和管理行为，成为支撑公司发展的软实力。

　　(三)经营计划

　　2023年，中国经济有序复苏，但各个企业在较长时间仍将面临一定的困难和压力，公司在持续做好房屋租赁、物业管理服务的基础上，重点做好南昌广州路项目。

　　1、坚决执行聚焦和深耕战略，提生产品价值

　　围绕广州路项目，紧盯市场节奏和客户需求，配置专业、高效的管理团队，打造具有区域市场竞争力的产品，2023年销售策略以追求价值为核心，重点打造公司的品牌口碑，为后续项目拓展，区域做精做强，奠定坚实的基础。

　　同时，紧紧围绕项目运营，固化完善项目全周期标准化管理体系，搭建以客户满意度为导向，以效率为支撑，以销售为抓手，以成本为保障的价值链管控体系。

　　2、做优做强房屋租赁、物业管理业务，稳定持续贡献利润

　　房屋租赁业务，近两年受动迁征收等影响，可租赁面积不断减少，为稳定后期的租赁收入，对经营稳定、租赁费用支付正常、品质优良的客户，通过提升软性服务水平实现合同期内价格递增；针对到期不续、经营不善的，通过改善软性服务品质、维修改造改善项目内外部面貌等硬件，持续提升商业氛围，扶持商家不断提升经营能力，确保公司经营收入。

　　商业业务，围绕“招好商、收好费、聚好客，营运发力、物业保障、商家满意”的总体策略，积极推进2023年商业业务各项举措落地。

　　美居业务，围绕“让客户安心、省心，对产品满意的一站式服务”宗旨，立足成为“区域内最受欢迎的装饰企业”，2023年将围绕家装、工装业务开展工作，夯实内部管理，严控各项成本与费用支出，提升订单毛利率，提高业务盈利能力。

　　3、持续提升团队专业能力，培育优秀的企业文化

　　加大复合型和创新型人才的引进和培育，高度重视人才培养，持续优化多层次培训体系，为公司持续健康发展提供坚实的人才保障。同时，持续完善激励机制，将公司目标与个人目标相统一，形成较强的团队凝聚力。

　　加大正向、正道的企业文化培育，围绕“创新、诚信、务实”的企业价值观，建立行为标准，融入干部的任职资格管理和人才的“选用育留”，打造一批敢打硬仗，能打胜仗的精英和骨干。

　　2023年随着国内经济形势转好，公司整体业务持续实现良好运转，为股东创造价值。

　　(四)可能面对的风险

　　1、市场风险

　　受宏观经济影响，2022年商业经营氛围逐步下降，中小微企业、商户资金压力大，公司个别项目空置面积增大，随着2023年国内经济形势转好，营商环境向好，但市场中较多客户还存在观望态势、投资审慎，公司目前正在加大招商与管理力度，行业的恢复仍需较长一段时间，预判2023年下半年公司重点项目的空置率会逐步下降，公司经营业绩持续向好。

　　2、政策风险

　　公司闲置房屋的重新改造，需要市政、规划等管理部门的支持和审批，因此政策变动将会影响房产改造工作，对公司土地和房产的改造出租以及征迁补偿收益存在不确定性影响。